Договор аренды - как правильно оформить, чтобы защитить все стороны?

29 августа 2019

Чем дальше, тем сложнее украинцам обзавестись собственным жильем, а потому многие сегодня вынуждены снимать квартиры годами. Конечно, граждане с приличным стабильным доходом чаще решаются на ипотеку, поскольку это выгоднее, чем отдавать деньги за чужую квартиру, но не всем это по карману. При этом многие граждане по старинке снимают жилье, договариваясь только на словах, в связи с чем становятся жертвами мошенников. Сегодня рассказываем, как обезопасить себя при найме квартиры, что должен содержать в себе договор аренды помещения и как он заключается гражданами и другими физлицами.

Аренда или найм – что это и в чем же разница?

Формулировка и определение типа договора в данном случае определяется по тому, у кого вы арендуете жилье – физического или юридического лица. Между двумя физлицами может быть заключен только договор найма. А вот между физлицом и юрлицом заключается договор именно аренды, несмотря на то, что так в Украине называют все договора такого типа, в том числе и найма, который в нашей стране заключается куда чаще.

Мы не будем изменять общей практике и, рассматривая вопрос аренды у других физлиц, как самый популярный на сегодня в Украине вариант, будем называть его так же, однако отметим, что называть можно, в принципе, как угодно, но проследите, чтобы в случае аренды у физлица в договоре было написано именно «Договор найма».

Договор аренды как правильно оформить, чтобы защитить все стороны?Итак, зачем нужен договор?

Это документ, который четко регламентирует все вопросы, права и обязанности сторон при сдаче квартиры в аренду при соблюдении всех норм Гражданского кодекса. Данный договор гарантирует полную защиту прав обеих сторон, а также избавляет их от риска того, что вторая сторона сможет нарушать договоренности на свое усмотрение. В то же время, договор определяет и конкретный перечень обязанностей и правил для обеих сторон, а потому требовать с вас большего никто не сможет, независимо от того, снимаете ли вы жилье, или сдаете.

Что должен содержать договор в обязательном порядке?

Каждый договор составляется юристом индивидуально под конкретный случай. Использование типовых вариантов в данном случае неуместно, иначе это уже не договор, а бумажка для соблюдения формальностей. Вместе с тем, есть перечень данных, которые должны содержаться в таком договоре по умолчанию, иначе он не имеет никакой ценности и не может считаться действительным.

  1. Паспортные данные обеих сторон. Разумеется, они должны быть указаны корректно.
  2. Непосредственно предмет договора.
  3. Четко прописанная стоимость аренды имущества.
  4. Срок действия для данного договора.
  5. Подписи сторон.

Важные нюансы относительно некоторых пунктов:

Предмет договора

Важно не только указать, что вам сдают квартиру, а вы ее, соответственно, снимаете – в договоре должен быть полный адрес данной квартиры, а также информация о количестве ее комнат и метраже.

Срок

Срок действия - это тоже очень важный нюанс. Так, если указана только дата, с которой он начинает действовать, но нет срока окончания, то срок действия определяется автоматически – по закону это 5 лет, о чем говорит 821 статья ГК Украины.

Если срок все же указан в рамках от и до, важно учесть и другие нюансы. Например, при съеме дома или квартиры на срок до 3 лет, заверять договор нотариально по закону не обязательно – он будет иметь юридическую силу и если будет просто корректно составлен в письменном виде и подписан обеими сторонами.

В случае же краткосрочной аренды сроком до 1 года вы вроде и выигрываете, имея возможность сменить квартиру без всяких проблем через год, но отчасти и проигрываете. Если вам здесь понравится, а ее хозяин захочет, например, сдать квартиру в аренду на иных условиях и другим людям, приоритетного права на аренду этой квартиры по окончании срока договора у вас не будет.

А вот, если вы снимаете жилье на срок от 1 до 5 лет, у вас появляются дополнительные права. Например, по договоренности с законным владельцем жилья вы можете сдать квартиру в субаренду – это очень удобно, если вам, например, нужно уехать на месяц или два и у вас есть кому предложить эту квартиру, дабы не платить за нее, пока не проживаете. Также в таком случае у вас есть приоритетное право продлить договор по истечении срока аренды, а если срок аренды вышел, и вы с владельцем не продлили его и не расторгли, он считается автоматически продленным на аналогичный срок.

Что важно обсудить перед подписанием договора и отразить в нем?

Никаких сюрпризов – это первое правило, а второе - заключается в том, что все нюансы должны быть не просто оговорены, но и отражены на бумаге, а иначе цена этим договоренностям равна нулю.

  1. Кто будет проживать в арендуемой квартире, сколько человек, будут ли в ней жить дети. Это важный момент, так как не все хотят впускать к себе семьи с детьми, а некоторые и вовсе ищут одиноких людей.
  2. Домашние животные. К сожалению, в большинстве случаем владельцы также отказываются от арендаторов с животными – оговаривайте такие вещи сразу, дабы не уйти ни с чем, когда придете заселяться со своей собачкой.
  3. Коммунальные услуги. Кто будет их оплачивать, нужно оговорить и закрепить на бумаге сразу. Если вы, то нужно конкретно прописать в какой форме – самостоятельно оплачивая квитанции или включая сумму за коммунальные услуги в стоимость аренды, дабы потом к вам не было претензий по этой части.
  4. Срок аренды, ее стоимость, валюта и сроки оплаты.
  5. Если вы даете залог, договариваясь об аренде, также пропишите его размер, а также в каком порядке он будет вам возвращен и при каких условиях не будет.
  6. Касательно стоимости аренды, важно также указать ее конкретный размер и тот срок, в течение которого данная сумма меняться не будет, а также срок, в который объявленная в договоре стоимость может быть пересмотрена и на каких условиях она будет пересматриваться – конкретную сумму вам вряд ли удастся прописать, но какие-то рамки определить вполне возможно, указав, например, что сумма не может быть повышена более чем на 25% или иной допустимый для вас процент.
  7. На кого возлагаются обязанности по ремонту техники в квартире, сантехники и иного оборудования, а также, кто должен делать текущий ремонт или более крупный при необходимости, за чей счет, а если совместно, кто и в каких долях должен вкладываться. Не стоит опускать такие вопросы, лучше сразу все оговорить и обозначить в письменном виде для защиты интересов обеих сторон.

Кроме юридических нюансов важно и просто выяснить планы владельца квартиры. Хотя бы потому, что если вы договоритесь на долгосрочную аренду и согласитесь вкладываться в ремонт, планируя жить там и после окончания срока договора, будет очень неприятно узнать, что квартира, например, будет выставлена на продажу, и снимать ее дальше не получится.

Кто и при каких обстоятельствах может расторгнуть договор аренды?

Сделать это могут обе стороны, однако на кардинально разных условиях. Впрочем, кто бы его ни расторгнул, закон таков, что защищены обе стороны и это опять-таки весомый плюс в адрес аренды на основании договора.

Если договор хочет расторгнуть арендатор

В данном случае закон более чем справедливо защищает владельца квартиры, обязывая арендатора сообщить о намерении расторгнуть договор аренды не позже, чем за 3 месяца. Если вы не выполните данное условие и просто оставите квартиру по окончании очередного месяца аренды, владелец квартиры может обратиться в суд и подать на вас иск, в результате которого суд, вероятнее всего, обяжет вас выплатить арендодателю стоимость аренды за 3 месяца в качестве компенсации. Разумеется, если тот докажет, что не смог найти нового арендатора на этот период.

Если инициатор расторжения договора – владелец жилья

Расторжение договора арендодателем возможно только через суд и, как правило, такая опция необходима в двух случаях:

  1. Если арендаторы не вносят оплату

В таком случае можно подать в суд и выселить жильцов, когда при договоре сроком до 1 года, они не внесли оплату дважды подряд или больше раз, а при договоре сроком от 1 до 5 лет, не рассчитывались в течение 6 месяцев и более. Как видите, в таком случае защищен и арендодатель, который вправе требовать оговоренной оплаты, и арендаторы, у которых мог случиться форс-мажор с финансами – на улицу их за небольшую просрочку тоже никто не сможет выгнать, что очень ценно, поскольку не всегда ситуация позволяет взять займ без отказа или оформить кредит наличными и рассчитаться с владельцем квартиры в положенный срок.

  1. Если арендодателю понадобилось жилье в личных целях раньше срока окончания договора

Такие ситуации тоже не редкость и в данном случае закон дает квартирантам время найти новое жилье, а арендодателю получить возможность жить в данной квартире и использовать ее иным образом, если возникла такая потребность. Происходит это так: арендодатель обязан уведомить арендатором письменно за два месяца до выселения. Если те, в свою очередь откажутся выселяться по истечении данного срока, договор будет расторгнут судом.

Понравилось?

2

Читайте также

02 декабря 2019

Самым популярным способом получения займов среди украинских пользователей является банковская карта. Это и не удивительно, ведь деньги на карту можно получить мгновенно, круглосуточно, не взирая на праздники и выходные.

02 декабря 2019

Украинский рынок онлайн-кредитования давно оценил удачный рекламный и маркетинговый ход с выдачей бесплатных займов новым клиентам. И сегодня движение в этом направлении продолжается. На рынке есть немало компаний, которые выдают деньги по ставке 0% или под символические 0,01%.

02 декабря 2019

Мы проанализировали сервисы онлайн-кредитования Украины по уровню конверсии и показателям одобрения, используя собственные данные, а также сведения, полученные у партнеров.

Комментарии

Оставить
Комментарии отсутствуют, ваш будет первым.