Договір оренди - як його правильно оформити, щоб захистити всі сторони?
Чим далі, тим складніше українцям придбати власне житло, а тому багато хто сьогодні змушений знімати квартири роками. Звичайно, громадяни з пристойним стабільним доходом частіше обирають іпотеку, оскільки це вигідніше, ніж віддавати гроші за чужу квартиру, але не всім це по кишені, а часом і не дуже зручно, якщо робота, наприклад, змушує досить часто переїжджати з місця на місце. При цьому багато громадян по-старому знімають житло, домовляючись тільки на словах, в зв'язку з чим стають жертвами шахраїв. Сьогодні розповідаємо, як убезпечити себе при наймі квартири, що повинен містити в собі договір оренди приміщення і як він оформлюється громадянами та іншими фізичними особами.
Оренда або найм - що це взагалі таке і в чому ж різниця?
Формулювання і визначення типу договору в даному випадку визначається по тому, у кого ви орендуєте житло - фізособи або ж юридичної. Між двома фізособами може бути укладений тільки договір найму. А ось між фізособою та юрособою укладається договір саме оренди, незважаючи на те, що так в Україні називають всі договори такого типу, в тому числі і найму, який в нашій країні вкладається куди частіше.
Ми не змінюватимемо загальної практики і, розглядаючи питання оренди у інших фізосіб, як найпопулярніший на сьогодні в Україні варіант, будемо називати його так само, проте відзначимо, що називати можна, в принципі, як завгодно, але простежте, щоб в разі оренди у фізособи в договорі було написано саме «Договір найму».
Отже, навіщо потрібен договір?
Це документ, який чітко регламентує всі питання, права і обов'язки сторін при здачі квартири в оренду при дотриманні всіх норм Цивільного кодексу. Даний договір гарантує повний захист прав обох сторін, а також позбавляє їх від ризику, що друга сторона зможе порушувати домовленості на свій розсуд. У той же час, договір визначає і конкретний перелік обов'язків і правил для обох сторін, а тому вимагати з вас більшого ніхто не зможе, незалежно від того, чи знімаєте ви житло, або здаєте.
Що повинен містити договір в обов'язковому порядку?
Кожен договір складається юристом індивідуально під конкретний випадок. Використання типових варіантів в даному випадку недоречно, інакше це вже не договір, а папірець для дотримання формальностей. Разом з тим, є перелік даних, які повинні міститися в такому договорі за замовчуванням, інакше він не має ніякої цінності і не може вважатися дійсним.
- Паспортні дані обох сторін. Зрозуміло, вони повинні бути вказані коректно.
- Безпосередньо предмет договору.
- Чітко прописану вартість оренди майна.
- Термін дії для даного договору.
- Підписи обох сторін.
Важливі нюанси щодо деяких пунктів:
Предмет договору
Коли в договорі описується йогопредмет, важливо не тільки вказати, що вам здають квартиру, а ви її, відповідно, знімаєте - в договорі повинна бути повна адреса даної квартири, а також інформація про кількість її кімнат і метраж.
Термін
Термін дії це теж дуже важливий нюанс. Так якщо вказана тільки дата, з якої він починає діяти, але немає терміну закінчення, то термін дії визначається автоматично - за законом це 5 років, про що говорить 821 стаття ЦК України.
Якщо термін все ж зазначений в рамках від і до, важливо врахувати і інші нюанси. Наприклад, при наймі будинку або квартири на термін до 3 років, завіряти договір нотаріально згідно із законом не обов'язково - він буде мати юридичну силу і якщо буде просто коректно складений в письмовому вигляді і підписано обома сторонами.
У разі ж короткострокової оренди терміном до 1 року ви начебто і виграєте, маючи можливість змінити квартиру без всяких проблем через рік, але почасти й програєте. Якщо вам тут сподобається, а її господар захоче, наприклад, здати квартиру в оренду на інших умовах і іншим людям, пріоритетного права на оренду цієї квартири після закінчення терміну договору у вас не буде.
А ось якщо ви знімаєте житло на термін від 1 до 5 років, у вас з'являються додаткові права. Наприклад, за домовленістю з законним власником житла ви можете здати квартиру в суборенду - це дуже зручно, якщо вам, наприклад, потрібно виїхати на місяць або два і у вас є кому запропонувати цю квартиру, щоб не платити за неї, поки не проживаєте. Також в такому випадку у вас є пріоритетне право продовжити договір після закінчення терміну оренди, а якщо термін оренди вийшов, і ви з власником не продовжили його і не розірвали, він вважається автоматично продовженим на аналогічний термін.
Що важливо обговорити перед підписанням договору і відобразити в ньому?
Ніщо і ні для кого зі сторін не має бути сюрпризом - це перше правило, а друге полягає в тому, що всі нюанси повинні бути не просто обговорені, але і відображені на папері, а інакше ціна цих домовленостей дорівнює нулю.
- Хто буде проживати в орендованій квартирі, скільки людей, чи будуть в ній жити діти. Це важливий момент, тому що не всі хочуть впускати до себе сім'ї з дітьми, а деякі і зовсім шукають самотніх людей.
- Домашні тварини. На жаль, в більшості випадків власники також відмовляються від орендарів з тваринами - обговорюйте такі речі відразу, щоб не піти ні з чим, коли прийдете заселятися зі своєю собачкою.
- Комунальні послуги. Хто буде їх оплачувати, потрібно обговорити і закріпити на папері відразу. Якщо ви, то потрібно конкретно прописати в якій формі - самостійно оплачуючи квитанції або включаючи суму за комунальні послуги в вартість оренди, щоб потім до вас не було претензій по цій частині.
- Термін оренди, її вартість, валюта і терміни оплати.
- Якщо ви даєте заставу, домовляючись про оренду, також пропишіть її розмір, а також в якому порядку вона буде вам повернена і за яких умов не буде.
- Щодо вартості оренди, важливо також вказати її конкретний розмір і той термін, протягом якого така сума мінятися не буде, а також термін, в який оголошена в договорі вартість може бути переглянута і на яких умовах вона буде переглядатися - конкретну суму вам навряд чи вдасться прописати, але якісь рамки визначити цілком можливо, вказавши, наприклад, що сума не може бути підвищена більш ніж на 25% або інший допустимий для вас відсоток.
- На кого покладаються обов'язки по ремонту техніки в квартирі, сантехніки та іншого обладнання, а також хто повинен робити поточний ремонт або більший при необхідності, за чий рахунок, а якщо спільно, хто і в яких частках повинен вкладатися. Не варто опускати такі питання, краще відразу все обговорити і позначити в письмовому вигляді для захисту інтересів обох сторін.
Крім юридичних нюансів важливо і просто по-людськи поговорити і з'ясувати плани власника квартири. Хоча б тому, що якщо ви домовитеся на довгострокову оренду і погодитеся вкладатися в ремонт, плануючи жити там і після закінчення терміну договору, буде дуже неприємно дізнатися, що квартира, наприклад, буде виставлена на продаж, і знімати її далі не вийде.
Хто і за яких обставин може розірвати договір оренди?
Зробити це можуть обидві сторони, однак, на кардинально різних умовах. Втім, хто б його не розірвав, закон такий, що захищені обидві сторони і це знову-таки вагомий плюс на адресу оренди на підставі договору.
Якщо договір хоче розірвати орендар
В даному випадку закон більш ніж справедливо захищає власника квартири, зобов'язуючи орендаря повідомити про намір розірвати договір оренди не пізніше, ніж за 3 місяці. Якщо ви не виконаєте цю умову і просто залишите квартиру після закінчення чергового місяця оренди, власник квартири може звернутися до суду і подати на вас позов, в результаті якого суд, найімовірніше, зобов'яже вас виплатити орендодавцю вартість оренди за 3 місяці в якості компенсації. Зрозуміло, якщо той доведе, що не зміг знайти нового орендаря на цей період.
Якщо ініціатор розірвання договору - власник житла
Розірвання договору орендодавцем можливо тільки через суд і, як правило, така опція необхідна в двох випадках:
-
Якщо орендарі не вносять оплату
В такому випадку можна подати в суд і виселити мешканців, коли при договорі терміном до 1 року, вони не внесли оплату двічі поспіль або більше разів, а при договорі терміном від 1 до 5 років, не розраховувалися протягом 6 місяців і більше. Як бачите, в такому випадку захищений і орендодавець, який має право вимагати обумовленої оплати, і орендарі, у яких міг статися форс-мажор з фінансами - на вулицю їх за невелике прострочення теж ніхто не зможе вигнати, що дуже цінно, оскільки не завжди ситуація дозволяє отримати позику або отримати кредит готівкою і розрахуватися з власником квартири у визначений термін.
-
Якщо орендодавцю знадобилося житло в особистих цілях раніше терміну закінчення договору
Такі ситуації теж не рідкість і в даному випадку закон дає квартирантам час знайти нове житло, а орендодавцю отримати можливість жити в даній квартирі і використовувати її іншим чином, якщо виникла така потреба. Відбувається це так: орендодавець зобов'язаний повідомити орендарям письмово за два місяці до виселення. Якщо ті, в свою чергу відмовляться виселятися після закінчення даного терміну, договір буде розірваний судом.