Договір оренди - як його правильно оформити, щоб захистити всі сторони?

Оренда або найм - що це взагалі таке і в чому ж різниця?

Формулювання і визначення типу договору в даному випадку визначається по тому, у кого ви орендуєте житло - фізособи або ж юридичної. Між двома фізособами може бути укладений тільки договір найму. А ось між фізособою та юрособою укладається договір саме оренди, незважаючи на те, що так в Україні називають всі договори такого типу, в тому числі і найму, який в нашій країні вкладається куди частіше.

Ми не змінюватимемо загальної практики і, розглядаючи питання оренди у інших фізосіб, як найпопулярніший на сьогодні в Україні варіант, будемо називати його так само, проте відзначимо, що називати можна, в принципі, як завгодно, але простежте, щоб в разі оренди у фізособи в договорі було написано саме «Договір найму».

Отже, навіщо потрібен договір?

Це документ, який чітко регламентує всі питання, права і обов'язки сторін при здачі квартири в оренду при дотриманні всіх норм Цивільного кодексу. Даний договір гарантує повний захист прав обох сторін, а також позбавляє їх від ризику, що друга сторона зможе порушувати домовленості на свій розсуд. У той же час, договір визначає і конкретний перелік обов'язків і правил для обох сторін, а тому вимагати з вас більшого ніхто не зможе, незалежно від того, чи знімаєте ви житло, або здаєте.

Що повинен містити договір в обов'язковому порядку?

Кожен договір складається юристом індивідуально під конкретний випадок. Використання типових варіантів в даному випадку недоречно, інакше це вже не договір, а папірець для дотримання формальностей. Разом з тим, є перелік даних, які повинні міститися в такому договорі за замовчуванням, інакше він не має ніякої цінності і не може вважатися дійсним.

1. Паспортні дані обох сторін. Зрозуміло, вони повинні бути вказані коректно.
2. Безпосередньо предмет договору.
3. Чітко прописану вартість оренди майна.
4. Термін дії для даного договору.
5. Підписи обох сторін.

Важливі нюанси щодо деяких пунктів:

Предмет договору

Коли в договорі описується йогопредмет, важливо не тільки вказати, що вам здають квартиру, а ви її, відповідно, знімаєте - в договорі повинна бути повна адреса даної квартири, а також інформація про кількість її кімнат і метраж.

Термін

Термін дії це теж дуже важливий нюанс. Так якщо вказана тільки дата, з якої він починає діяти, але немає терміну закінчення, то термін дії визначається автоматично - за законом це 5 років, про що говорить 821 стаття ЦК України.

Якщо термін все ж зазначений в рамках від і до, важливо врахувати і інші нюанси. Наприклад, при наймі будинку або квартири на термін до 3 років, завіряти договір нотаріально згідно із законом не обов'язково - він буде мати юридичну силу і якщо буде просто коректно складений в письмовому вигляді і підписано обома сторонами.

У разі ж короткострокової оренди терміном до 1 року ви начебто і виграєте, маючи можливість змінити квартиру без всяких проблем через рік, але почасти й програєте. Якщо вам тут сподобається, а її господар захоче, наприклад, здати квартиру в оренду на інших умовах і іншим людям, пріоритетного права на оренду цієї квартири після закінчення терміну договору у вас не буде.

А ось якщо ви знімаєте житло на термін від 1 до 5 років, у вас з'являються додаткові права. Наприклад, за домовленістю з законним власником житла ви можете здати квартиру в суборенду - це дуже зручно, якщо вам, наприклад, потрібно виїхати на місяць або два і у вас є кому запропонувати цю квартиру, щоб не платити за неї, поки не проживаєте. Також в такому випадку у вас є пріоритетне право продовжити договір після закінчення терміну оренди, а якщо термін оренди вийшов, і ви з власником не продовжили його і не розірвали, він вважається автоматично продовженим на аналогічний термін.

Що важливо обговорити перед підписанням договору і відобразити в ньому?

Ніщо і ні для кого зі сторін не має бути сюрпризом - це перше правило, а друге полягає в тому, що всі нюанси повинні бути не просто обговорені, але і відображені на папері, а інакше ціна цих домовленостей дорівнює нулю.

1. Хто буде проживати в орендованій квартирі, скільки людей, чи будуть в ній жити діти. Це важливий момент, тому що не всі хочуть впускати до себе сім'ї з дітьми, а деякі і зовсім шукають самотніх людей.
2. Домашні тварини. На жаль, в більшості випадків власники також відмовляються від орендарів з тваринами - обговорюйте такі речі відразу, щоб не піти ні з чим, коли прийдете заселятися зі своєю собачкою.
3. Комунальні послуги. Хто буде їх оплачувати, потрібно обговорити і закріпити на папері відразу. Якщо ви, то потрібно конкретно прописати в якій формі - самостійно оплачуючи квитанції або включаючи суму за комунальні послуги в вартість оренди, щоб потім до вас не було претензій по цій частині.
4. Термін оренди, її вартість, валюта і терміни оплати.
5. Якщо ви даєте заставу, домовляючись про оренду, також пропишіть її розмір, а також в якому порядку вона буде вам повернена і за яких умов не буде.
6. Щодо вартості оренди, важливо також вказати її конкретний розмір і той термін, протягом якого така сума мінятися не буде, а також термін, в який оголошена в договорі вартість може бути переглянута і на яких умовах вона буде переглядатися - конкретну суму вам навряд чи вдасться прописати, але якісь рамки визначити цілком можливо, вказавши, наприклад, що сума не може бути підвищена більш ніж на 25% або інший допустимий для вас відсоток.
7. На кого покладаються обов'язки по ремонту техніки в квартирі, сантехніки та іншого обладнання, а також хто повинен робити поточний ремонт або більший при необхідності, за чий рахунок, а якщо спільно, хто і в яких частках повинен вкладатися. Не варто опускати такі питання, краще відразу все обговорити і позначити в письмовому вигляді для захисту інтересів обох сторін.

Крім юридичних нюансів важливо і просто по-людськи поговорити і з'ясувати плани власника квартири. Хоча б тому, що якщо ви домовитеся на довгострокову оренду і погодитеся вкладатися в ремонт, плануючи жити там і після закінчення терміну договору, буде дуже неприємно дізнатися, що квартира, наприклад, буде виставлена ​​на продаж, і знімати її далі не вийде.

Хто і за яких обставин може розірвати договір оренди?

Зробити це можуть обидві сторони, однак, на кардинально різних умовах. Втім, хто б його не розірвав, закон такий, що захищені обидві сторони і це знову-таки вагомий плюс на адресу оренди на підставі договору.

Якщо договір хоче розірвати орендар

В даному випадку закон більш ніж справедливо захищає власника квартири, зобов'язуючи орендаря повідомити про намір розірвати договір оренди не пізніше, ніж за 3 місяці. Якщо ви не виконаєте цю умову і просто залишите квартиру після закінчення чергового місяця оренди, власник квартири може звернутися до суду і подати на вас позов, в результаті якого суд, найімовірніше, зобов'яже вас виплатити орендодавцю вартість оренди за 3 місяці в якості компенсації. Зрозуміло, якщо той доведе, що не зміг знайти нового орендаря на цей період.

Якщо ініціатор розірвання договору - власник житла

Розірвання договору орендодавцем можливо тільки через суд і, як правило, така опція необхідна в двох випадках:

1. Якщо орендарі не вносять оплату

В такому випадку можна подати в суд і виселити мешканців, коли при договорі терміном до 1 року, вони не внесли оплату двічі поспіль або більше разів, а при договорі терміном від 1 до 5 років, не розраховувалися протягом 6 місяців і більше. Як бачите, в такому випадку захищений і орендодавець, який має право вимагати обумовленої оплати, і орендарі, у яких міг статися форс-мажор з фінансами - на вулицю їх за невелике прострочення теж ніхто не зможе вигнати, що дуже цінно, оскільки не завжди ситуація дозволяє отримати позику або отримати кредит готівкою і розрахуватися з власником квартири у визначений термін.

2. Якщо орендодавцю знадобилося житло в особистих цілях раніше терміну закінчення договору

Такі ситуації теж не рідкість і в даному випадку закон дає квартирантам час знайти нове житло, а орендодавцю отримати можливість жити в даній квартирі і використовувати її іншим чином, якщо виникла така потреба. Відбувається це так: орендодавець зобов'язаний повідомити орендарям письмово за два місяці до виселення. Якщо ті, в свою чергу відмовляться виселятися після закінчення даного терміну, договір буде розірваний судом.